Vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre ganacias patrimoniales)

De vermogenswinstbelasting wordt bepaald op het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs vermeld in de notariële akten. Op de oorspronkelijke aankoopprijs wordt een inflatie correctie toegepast.

Makelaars-, advocaat-, notaris-, renovatiekosten (geen onderhoudskosten), ... kunnen eventueel in mindering worden gebracht mits voorleg van bewijsstukken.

Er wordt een onderscheid gemaakt in belastingtarieven tussen residenten en niet-residenten.

Residenten

Voor residenten gelden sinds 2015 de volgende belastingschijven

Men kan een vrijstelling van de belasting bekomen als u de opbrengst terug investeert in een andere Spaanse woning die u als hoofdwoning gebruikt of als u ouder dan 65 jaar bent.  U moet wel 3 jaar ononderbroken resident geweest zijn.

Niet-residenten

Niet-residenten betalen sinds 2015 een belasingstarief van 19% over het geheel van de gemaakte winst.

Als niet-resident zal de notaris bij een verkoop standaard 3 % van de verkoopsom inhouden als vermogenswinstbelasing. Als je in aanmerking komt voor een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting, dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij het lokale belastingkantoor.

Meerwaarde belasting van de grond (PlusValía)

Dit is een gemeentelijke belasting en is gebaseerd op de officiële stijging van de waarde van grond (valor suelo) tussen het moment van aankoop en verkoop. De berekening van de plusvalía is afhankelijk van de gemeente en wordt berekend op basis van de de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest.

Het is verstandig om aan jouw makelaar of advocaat te vragen, om van tevoren uit te zoeken hoeveel PlusValia je moet betalen. 

In het algemeen moet u rekenen op 10 tot 12% van de aankoopprijs, dat als volgt wordt samengesteld:

Belasting Toegevoegde Waarde – BTW (IVA)

Voor nieuwbouwwoningen direct van de bouwheer betaal je 10% BTW op de kadastrale waarde van het vastgoed. 

Oversdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Voor bestaande woningen betaal je een overdrachtsbelasting op de geregistreerde aankoopprijs, waarvoor volgende belastingschijven gelden:

Voorbeeld: u koopt een huis ter waarde van 800.000 €:

400.000 x 8% + 300.000 x 9% + 100.000 x 10% = 69.000 € (oftewel 8,625% van de aankoopprijs)

Zegelrecht (Impuestos de Acto Juridicos Documentados)

Voor nieuwe woningen moet steeds een zegelrecht van 1,5% betaald worden op de aankoopprijs.

Indien een hypotheek wordt afgesloten wordt 2% zegelrecht aangerekend.

Notariskosten

De koopovereenkomst moet worden gewaarmerkt door een notaris in Spanje. Notariskosten zijn gereguleerd en zijn afhankelijk van de aankoopprijs.

Inschrijvingskosten in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Het eigendomsregister is te vergelijken met de inschrijving in het kadaster in België/Nederland. De kosten variëren afhankelijk van de aankoopprijs tussen 0,1 en 0,2%.

Advocaatkosten

Wij adviseren onze klanten om steeds advies in te winnen bij een advocaat. In tegenstelling tot bij ons, is hier de rol van de Spaanse notaris veel beperkter. Een advocaat controleert of de verkoper de juridische eigenaar is van de woning, over de juiste vergunningen beschikt en of er geen openstaande schulden zijn. In het algemeen bedragen de advocaatkosten 1% van de aankoopprijs.

Makelaarskosten

Deze kosten worden betaald door de verkoper. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor bestaande woningen.

De financiële crisis heeft Spanje zwaar getroffen. De opkomst van de Spaanse financiële markt begon in het midden van de jaren '90 en werd met name gedreven door een ´boom´ in de vastgoedsector. Van 2005 tot 2007 werd in Spanje meer gebouwd dan in andere euro-landen.

In 2008 begon de vraag naar woningen af te nemen, wat een daling van de vastgoedprijzen veroorzaakte. De komst van de financiële crisis in het najaar van 2008, kwam hard aan en leidde tot een stijging van de werkloosheid.

Wat is de huidige situatie? Er is momenteel een groot aanbod van zowel nieuwe als bestaande woningen. Prijzen zijn de laatste jaren sterk gedaald. Moeilijk te zeggen om welke percentages het juist gaat, daar deze vaak zijn gebaseerd op waarden geschat door de banken en niet op basis van de werkelijke verkoopprijs. Een officieuze schatting ligt tussen de 25 en 35%.

Voor potentiële kopers stelt zich vaak het probleem dat er nog steeds verkopers zijn die streven naar onrealistische prijzen. Zolang ze niet gedwongen zijn om te verkopen, zijn ze dan ook niet bereid hun prijzen te verlagen. Hierdoor worden er op de vastgoedmarkt vele woningen aangeboden aan té hoge prijzen. Aan de andere kant hebben we een groot aantal verkopers die verplicht zijn om te verkopen en genoodzaakt zijn hun prijzen aan te passen aan de huidige situatie. Vandaag de dag zijn er wel degelijk woningen en appartementen te vinden aan aantrekkelijke prijzen.

Des te meer het belang om samen te werken met een lokale vastgoedmakelaar die de regio kent en u enkel vastgoed aanbiedt aan realistische marktprijzen.

Zodra u uw droomwoning heeft gevonden en er een prijs met de verkoper is overeengekomen, dienen volgende stappen achtereenvolgens te worden uitgevoerd:

Verkoopsovereenkomst (Contrato de Compraventa)

In de verkoopsovereenkomst staan alle essentiële eigendomsgegevens vermeld en worden de verplichtingen van beide partijen gedetailleerd opgenomen. Het geeft de koper de gelegenheid om de kadastrale gegevens te onderzoeken. Hierbij wordt doorgaans 10% van de aankoopprijs betaald, in ruil daarvoor haalt de verkoper het eigendom van de markt.

Aanvraag identificatienummer (NIE)

Elke koper van een woning moet een Spaans fiscaal identificatienummer hebben - NIE. Het NIE-nummer is een identiteitsnummer, dat o.a. gebruikt wordt voor belastingaangifte, maar ook nodig is voor het afsluiten van contracten bij nutsbedrijven, telefoonlijn, het aanvragen van verzekeringen, etc.

Aanvraag van een NIE dient te gebeuren op het kantoor van de dichtstbijzijnde afdeling van de Nationale Politie of bij het Kantoor voor Buitenlanders (Extranjeria), afhankelijk van de plaats waar men woont. Wij verlenen u hiervoor graag de nodige bijstand.

Het openen van een bankrekening

Voor het betalen van de aankoopprijs van een woning heeft u een Spaanse bankrekening nodig. Wij assisteren u graag bij het aanvragen en het kiezen van een voor u geschikte bank. 

Overdrachtsakte (Escritura pública de compraventa)

Er wordt een datum afgesproken voor de notariële overdracht van de woning. De overdracht gebeurt door ondertekening van de escritura (akte van eigendom) door alle betrokken partijen in aanwezigheid van de Spaanse notaris. Tijdens deze ondertekening betaalt de koper per cheque het resterende bedrag en ontvangt in ruil daarvoor de sleutels van het vastgoed.
Indien gewenst kan u een volmacht geven aan uw advocaat om in uw naam de akte te ondertekenen.

Betaling van de van toepassing zijnde belastingen

De koper dient de overdrachtsbelasting te betalen (bestaande woning) binnen een termijn van 30 dagen. 

Melding bij kadaster (Registro de Propiedad en Catastro)

Pas na betaling kan de koopakte worden ingeschreven in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). 

Tevens dient de eigendomsoverdracht ingeschreven te worden bij het Catastro, en wordt de nieuwe eigenaar belastingplichtig voor de gemeentelijke belastingen (IBI en Basura).

Verzekering

Het is belangrijk dat de woning vanaf de dag van overdracht goed is verzekerd door de nieuwe eigenaar!

Als eigenaar van een eigendom in Spanje dient u rekening te houden met volgende jaarlijkse belastingen/kosten:

Onroerende voorheffing (Impuesto de bienes Inmuebles - IBI)

De onroerende voorheffing wordt jaarlijks betaald aan de gemeente. Het wordt geheven op de kadastrale waarde van het onroerend goed in het kadaster en is afhankelijk van de grootte van de gemeente.

Urbanisatie kosten (comunidad / Urbanisacion)

Indien het eigendom deel uitmaakt van een urbanisatie, worden de gemeenschappelijke kosten gedeeld onder de eigenaars. Het bedrag is gerelateerd aan de grootte en de beschikbare fasciliteiten binnen de urbanisatie en/of gebouwencomplex.

Afvalbelasting (Basura)

Dit is een gemeentelijke belasting die elke eigenaar dient te betalen als vergoeding voor de afvalophaling/verwerking.

Elektriciteit / water / gas / telefoon

Deze kosten zijn afhankelijk van de individuele consumptie van de eigenaar.

Inkomstenbelasting

Elke eigenaar van een woning in Spanje is verplicht om een ​​jaarlijkse belastingaangifte in te dienen. Dit geldt eveneens voor niet-residenten.

De Spaanse regering heeft de EUgevraagd om zijn verzwakte monetaire systeem te ondersteunen. Om het Spaanse bankwezen te consolideren werd een financiële krediet van 100 miljard euro voorzien. Deze steun was noodzakelijk doordat de Spaanse banken zware verliezen hebben geleden in de vastgoedsector. Wat betekent deze nieuwe ontwikkeling voor potentiële kopers die op zoek zijn naar een woning in Spanje?

Banken hebben de projecten van faillietverklaarde bouwondernemingen overgenomen. Op dit moment, als onderdeel van het Europese reddingsplan, worden banken gedwongen om de waardevermindering van het onroerend goed in hun balanzen op te nemen en verliezen zichtbaar te maken. Om dit te vermijden, hebben vele banken hun vastgoedprijzen verlaagd.

Waardoor er vandaag de dag aantrekkelijke aanbiedingen op de vastgoedmarkt te vinden zijn. Vele potentiele kopers zijn zich hiervan bewust, wat resulteert in een sterke vraag naar voornamelijk nieuwbouwwoningen.